전세 계약갱신청구권 몇 번까지 쓸 수 있나? 행사기간과 5% 상한 정리

 

전세 계약 만료가 다가오는데, "나 계약갱신청구권 아직 안 썼나?" 헷갈리셨던 적 있으신가요?

결론부터 말씀드리면, 계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이미 한 번 사용했다면 이번 만료 시점에는 쓸 수 없고, 아직 안 썼다면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 의사를 전달해야 합니다.

오늘은 내가 갱신청구권을 쓸 수 있는 상황인지 확인하는 방법을 정리해봤습니다.

 

 

가장 먼저 확인할 것 — 나 이거 이미 썼나?

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 즉 한 번 쓰면 최대 4년까지 거주할 수 있는데, 이미 갱신청구권을 행사한 적이 있다면 이번에는 새로 쓸 수 없습니다.

여기서 헷갈리는 부분이 있습니다. 집주인과 그냥 합의해서 계약을 연장한 경우는 갱신청구권을 쓴 게 아닙니다. 갱신청구권은 문자·내용증명 등으로 "계약갱신청구권을 행사하겠다"는 의사를 명확히 표시한 경우에만 인정됩니다. 그냥 구두로 "1년 더 살게요" 하고 넘어갔다면, 갱신청구권을 아직 안 쓴 것일 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신도 갱신청구권을 쓴 걸까?

이 부분에서 특히 많이 헷갈리십니다.

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 법적으로 다른 제도입니다. 묵시적 갱신은 임대인이 만료 전 별다른 통보 없이 계약이 자동으로 연장되는 경우고, 계약갱신요구권은 임차인이 "행사하겠다"는 의사를 명확히 표시한 경우입니다.

따라서 과거에 계약이 묵시적으로 갱신됐다는 사실만으로 갱신청구권을 이미 행사했다고 단순하게 판단해서는 안 됩니다. 다만 실제 계약 과정이나 당사자 간 의사표시 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 과거 계약 과정이 복잡했다면 별도로 확인해보시는 게 좋습니다.

 

 

아직 안 썼다면, 언제 어떻게 통보해야 할까

행사 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다. 이 기간 안에 임대인에게 의사가 전달돼야 법적 효력이 생깁니다.

문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등으로 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다. 특히 나중에 분쟁이 생길 수 있으므로 언제, 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지 확인할 수 있도록 기록이 남는 방법을 권합니다. 예를 들면 이런 식으로 전달하면 됩니다.

"현재 임대차계약의 계약갱신요구권을 행사하고자 합니다. 계약 만료 후에도 계속 거주하기를 희망합니다."

이렇게 문구를 남기면 나중에 "그런 요구를 받은 적 없다"는 분쟁을 피하기 쉽습니다.

 

 

갱신청구권을 쓰면 뭐가 달라질까

갱신청구권을 행사하면 임대료 인상은 기존 보증금의 5% 범위 내에서 협의할 수 있습니다. 다만 이 5%는 임대인이 무조건 올릴 수 있는 금액이 아니라 증액의 상한 기준이며, 지자체 조례에 따라 5%보다 낮은 상한이 정해질 수도 있습니다.

예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라면 5%는 1,500만 원입니다. 법에서 정한 상한만 놓고 보면 증액된 보증금은 3억 1,500만 원을 넘을 수 없습니다. 다만 5%는 임대인이 반드시 인상할 수 있는 금액이 아니라 증액의 상한이라는 점은 기억해두세요.

 

 

집주인이 거절할 수 있는 경우도 있습니다

갱신청구권을 정당하게 행사했더라도, 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없습니다. 다만 법에서는 임대인이 거절할 수 있는 사유를 따로 정하고 있습니다.

• 임차인이 차임을 연체한 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인과 임차인이 합의하고 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우
• 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하기 어려운 경우
• 철거·재건축을 위해 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임차인의 의무 위반 등 중대한 사유가 있는 경우

"갱신청구권을 쓰면 무조건 2년 더 살 수 있다"고 단정하지 말고, 이런 거절 사유가 있는지도 함께 살펴봐야 합니다. 실거주를 이유로 거절당했는데 실제로는 다른 세입자를 들이거나 매도한 정황이 있다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

이런 경우는 헷갈릴 수 있습니다

다음과 같은 상황은 케이스마다 해석이 갈릴 수 있어서, 스스로 판단하기보다 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 받아보시는 게 안전합니다.

• 계약 기간 중 집주인이 바뀐 경우
• 과거 갱신 과정 자체가 애매한 경우 (합의 연장인지 정식 행사인지 불분명한 경우)
• 묵시적 갱신을 한 적이 있는 경우
• 갱신청구권을 행사했는지 자체가 불분명한 경우
• 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 경우 (실제 거주 여부가 의심되는 경우)

이런 상황에서는 섣불리 판단하기보다, 정확한 사실관계를 가지고 상담받는 편이 확실합니다.

 

🗒️ 내가 갱신청구권을 쓸 수 있는지 확인하려면,

① 이미 한 번 썼는지 먼저 확인하고,

② 안 썼다면 만료 6개월~2개월 전 사이에 문자나 내용증명으로 의사를 전달하면 됩니다.

행사하면 임대료 인상은 5% 이내로 제한되지만, 임대인의 실거주 사유가 있다면 거절될 수도 있다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

 

⚠️ 이 글은 2026년 7월 기준 주택임대차보호법 및 관련 안내를 바탕으로 작성했습니다. 개별 상황에 따라 해석이 달라질 수 있으므로, 애매한 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

 

 

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